どうも、もちりんです。
ついに今年も12月に入りましたが、あっという間でしたね。。
今年は7月に転職もして変化の多い年でしたが、元気に乗り切ることができました。皆さんは如何だったでしょうか。
近いうちに、前職（国家公務員）の話も詳しくしていければと思っています！
さて、不動産分野の記事では、これまで持ち家と賃貸のどちらが得か？という話をしてきましたが、今回から資産形成の観点から、不動産投資についても色々書いていこうかなと思っています。
うさんくせえ….
心の声が一部から聞こえてきている気もしますが、私もこれから不動産投資に挑戦する身なので、なるべく調べてきた情報を正しく解釈したものを共有するつもりです。それでもマスターではないゆえ、誤ったor誤解を与えうることも書いてしまうかもしれませんので、その時は是非コメント欄で温かくご指摘頂ければと思います💦
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最近はインターネットだけでなく、Instragramの広告にも出たりで大活躍中の不動産投資PRですが、
「年収500万円以上のあなたに」
こんな宣伝文句を見たことはありませんか？
私も何とかこの水準を頂くことが出来ているので、（ありがたい？ことに）このポケモンは頻繁に出現します。
しかし！
残念なことに、こういったPRの「多く」はワンルームマンション投資を促すもので、ワンルームマンション投資の多くは詐欺に近いものです。
不動産広告PR ≒ ワンルームマンション投資 ・・・①
ワンルームマンション投資 ≒ 詐欺 ・・・②
悲しみの連立方程式なので、解は書かないでおきます😢
ワンルームマンション投資が詐欺的である理由
「おい、結局解を書いてるやないかい」という心の声も一旦無視して進むと、なんとなくワンルームマンション投資は危ないというのを聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。
ここでは、ワンルームマンション投資がそう言われる理由の中で、代表的かつ分かりやすいものは以下の2つかなと思います。
１．提示される利回りがだいたい盛られすぎ
２．物件の資産価値が落ちない前提での計算が提示される
１．盛り過ぎ利回り
1点目について。
まず利回りというのは、投資額に対するリターンの割合です。例えば5,000万円の物件を家賃20万円/月で貸した場合、年間の家賃収入は240万円、利回りは240万円/5,000万円×100＝4.8％となります。
上の利回りは所謂「表面」利回りのことで、その他にもコスト（固定資産税、管理費等）を考慮した「実質」利回りの概念もあります。基本的に不動産投資を行っていく場合、後者の実質利回りを意識することが重要です。
さて、ワンルームマンションでよくある物件スペックを元に、営業マンのセールストークを見てみましょう。
前提条件
場所 ：東京都板橋区板橋駅 徒歩5分
物件価格 ：2,500万円
ローン ：2,500万円（35年のフルローン）
家賃収入 ：85,000円/月
ローン返済：80,000円/月
営業マン「ほら見てください、もちりんさん！2,500万円のこの物件は23区内かつ駅からも近い物件です。この物件を手に入れれば、家賃収入とローン返済の差額の5,000円が毎月入ってきますよ！」
もちりん「（確かに・・）」
営業マン「しかも、フルローンなので、自己資金の持ち出しも一切ないですし、先ほどの通り、差額もプラスなのでもちりんさんの経済的負担は実質ほぼないですよ！」
もちりん「（確かに・・）」
営業マン「さらにさらに！ローン期間は35年間なので、35年後にはローン返済がなくなり、家賃の85,000円が丸々入ってきますよ！年金も期待できないこのご時世、この投資は将来の年金代わりになりますよ。」
もちりん「（うむむ・・確かに将来は不安だしな・・しかも手出しなしでできるとなるとデメリットもないなあ・・）分かりました、是非お願いします。」
Game Set！！！
ここで購入してしまった瞬間、私の資産形成は大きく挫かれることになります。
なぜか？
この計算には、様々なコストが無視されているから、です。
例えば固定資産税。例えば都市計画税。例えば修繕積立金・管理費。例えば火災保険料。
こういったコストを足し合わせると、40万円近くなる場合が多いです。
先ほどの営業マンの話では、月の損益は+5,000円、つまり年間で6万円ほどでしたね。
それが追加コスト40万円を考慮すると、－35万円くらいになってしまうのです。。。
２．果しえない前提
先ほどの営業マンにこのコストの事実を突きつけてやります。
するとどうなるか。
もちりん「ちょ、ちょっと待ってください。俺はこんな手には引っかからないぞ。だって固定資産税とか諸々のコストを考えると、明らかに赤字じゃないですか。」
営業マン「もちりんさん、確かに仰る通り、年間で35万円ほどは赤字になってしまいます。しかしワンルームマンション投資の真骨頂はここじゃないんです。」
もちりん「ほう・・・」
営業マン「35万円の持ち出しを35年間続けるといくらになりますか？」
もちりん「1,200万円くらいですかね。」
営業マン「その通り！そして、この物件はいくらのものだったか覚えてます？」
もちりん「2,500万円ですよね」
営業マン「お見事！今気づきましたか？1,200万円の持ち出しで、2,500万円の価値がある不動産が手に入るんです！なんと1,300万円の純資産が手に入るんです！」
もりちん「むむむ・・・確かにそうですね」
営業マン「先ほどは話を単純化しすぎて誤解を与えてしまいましたが、この物件は本当に素晴らしいんです！是非もちりんさんのような高収入の方が持つべきです！」
もちりん「（確かに『純』資産だからな。悪い話ではない。）分かりました、是非お願いします。」
Game Set！！！ver2
せっかく第1ゲームを乗り切ったのに、ここで折れてしまった瞬間、あの起死回生の抵抗は水泡に帰してしまいます。
なぜか？
確かに物件は2,500万円ですので、2,500万円の価値があります。しかし、2,500万円というのは、どの時点での価値でしょうか？
そう、まぎれもなく、「現時点」です。
現時点の2,500万円の物件は、35年後にどのくらいの価値になっているでしょうか。
勿論、物件や経済環境によって変動しますが、だいたい1,000万円と考えて良いでしょう。
先ほどの持ち出しはいくらだったでしょう。1,200万円でしたね。
よって、200万円（1,200万円－1,000万円）の損をすることになります。
毎年35万円×35年間のインカム・ロスに加えて、200万円のキャピタル・ロス。まさに粗悪案件です。
さらに、インカム・ロス1,200万円強はかなり恵まれた状況下です。
実際には、以下の問題も大きく圧し掛かります。
- 各種臨時コスト
- トイレ・風呂場・エアコン等は5年前後で修理が求められることが多いです。
- 家賃の低下
- 先ほど物件価格は時間の経過とともに提言する話をしました。
- これは家賃にも反映されます。
- 新築時に85,000円で貸していた物件は、35年後にはさすがにその値段では貸せません。
これらを加味すると、200万円どころか、500万円程度損をする可能性があります。
まとめ
ここまでワンルームマンション投資がダメな理由をご紹介してきましたが、総括すると、
- あり得ない前提が置かれているから
この一言に集約できるのだと思います。
如何だったでしょうか。私も含めて、皆さんには是非「ワンルームマンション投資」には警戒感を持つ情報リテラシーを持っていただければと思います。
皆さんが劣悪な資産形成に引っ掛かり、大事な資産と将来への希望が瓦解しないご参考になれれば嬉しいです。
それではまた～
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